新房未入住，可以要求减免物业费吗？关于新房未入住是否可以要求减免物业费的问题，这主要取决于具体的法律法规以及物业服务合同中的约定。
一、法律法规依据
《物业管理条例》：
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。这意味着，在房屋交付给业主之前，物业费应由开发商承担。
业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。这表明，一旦房屋交付给业主，业主就有义务按照合同约定支付物业费。
《中华人民共和国民法典》：
第九百四十四条 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
展开剩余67%业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
二、特殊情况下的减免
尽管有上述法律法规的规定，但在某些特殊情况下，业主仍有可能申请减免物业费：
在房屋尚未交房的情况下，物业费应由开发商缴纳，而非业主。
如果物业服务质量不达标且能提供相关证据，业主有权申请减免物业费。
物业不具备收费许可或违规收费：如果物业不具备物价局收费许可或违反合同约定收费，业主有权对违规费用申请减免。
对于经业主验收后，因未装修不具备入住条件或者入住后长期不使用的空置房，业主可以向物业公司申请减免物业费。但减免的具体幅度需要业主和物业公司进行协商确定，通常会是合同约定收费标准的折扣比例，如70%或50%。此外，一些地方的政策可能规定，连续6个月以上未入住的空置房，业主可以按照一定比例（如70%）交纳物业费。
三、申请减免物业费的操作建议
如果业主的房屋确实符合上述特殊情况之一，可以向物业服务企业提出书面申请，说明减免的理由并提供相关证据。物业服务企业应当在收到申请后进行合理审查，并在一定期限内给予答复。如果物业服务企业不同意减免，业主可以考虑通过法律途径解决争议，如向相关部门投诉或提起诉讼。
所以说，新房未入住并不能直接要求减免物业费。但在特殊情况下，如房屋尚未交房、物业服务质量不达标、物业不具备收费许可或违规收费以及空置房等，业主可以根据相关法律法规和合同约定申请减免物业费。在申请减免时，业主应提供充分的证据和理由，并与物业公司进行积极沟通协商。
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